投资者选择在越南进行实体投资时，首先需要考虑他们打算投资的行业是否有准入条件的限制。
根据越南法律，适用两种限制类条件，包括：（1）外国投资者的市场准入条件；（2）开展业务的具体条件。
一、外国投资者的市场准入条件
外国投资者的市场准入条件是越南政府在向外国投资者颁发投资登记证之前 ，由越南投资登记机关评估的预审条件。
根据适用的越南《投资法》第九条，外国投资者与境内投资者有着相同的市场准入条件，但越南政府另外颁布的对外国投资者实行市场准入限制的行业和行业清单中的业务除外。这份名单是根据国会的法律和决议、法令、国会常务委员会的决议、政府法令和越南加入的国际条约建立的。
有条件的市场准入业务线包括两类：
（1）有条件市场准入业务；
（2）非市场准入业务。
如果外国投资者想要投资有条件的市场准入业务，必须满足规定的所有适用条件。根据特定的条件业务线，该条件可能包括以下一项或全部：
• 外国投资者持有企业的注册资本；
• 投资方式；
• 投资范围；
• 投资者的能力；
• 参与投资活动的合作伙伴；
• 国会法律和决议、国会常务委员会条例和决议、政府法令和越南社会主义共和国签署的国际协定规定的其他条件。
如果外国投资者投资非市场准入业务，越南投资登记机关将咨询计划和投资部及相关部委，考虑并决定是否允许投资者在越南投资这些行业。这个过程通常需要很长时间，而且在大多数情况下，各部委可能会出于特定原因拒绝投资者对上述行业的投资。
外国投资者可参考越南政府颁布的限制市场准入行业和行业清单。在政府发布此清单之前，外国投资者可参考越南在世贸组织的服务贸易具体承诺表、 越南《投资法》或咨询越南国家投资门户网站：https://vietnaminvest.gov.vn。
二、经商条件
在有条件的业务领域具体开展业务时，外国投资者必须根据适用的投资法满足所有业务条件，并在整个业务运营过程中确保维持这些规定的条件。这些条件应普遍适用于在越南开展业务的所有组织和个人，包括外商投资企业。
有条件的商业投资的行业和行业清单列于适用的《投资法》附录四，并在法律、国会决议、国会常务委员会的法令和决议、政府法令和越南签署的国际条约中详细说明。（扫描下方二维码发送“越南《投资法》”，可以获取越南《投资法》全文包括附录部分”）
需要满足的业务条件包括：
a) 许可证；
b) 证书；
c) 执业证书；
d) 证书；
e) 书面确认或书面批准；
f) 个人和商业实体在未获得主管部门书面确认的情况下进行商业投资活动必须满足的其他要求。
其中部分有条件的业务线包括保险业务、保安服务业务、赌场业务、石油业务、酒类业务等等。
我们建议，外国投资者在投资越南之前，首先需要调查清楚他们打算在越南投资的行业是否对于外国投资者设置了市场准入条件、具体的条件包括哪些内容以及是否具有可操作性，相关事项可以咨询越南当地的投资相关部门或是专业的国际律师事务所。